Resmi Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur? Görevleri ve Maaşları

Apartman yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde kat maliklerinin ortak çıkarlarını koruyan, binanın idari ve mali işlerini yürüten kişidir. Aidat tahsilatından ortak alan bakımına, kat malikleri toplantısının düzenlenmesinden bina giderlerinin takibine kadar pek çok sorumluluğu üstlenen apartman yöneticisi, toplu yaşam düzeninin temel taşıdır.

Apartman yöneticisi olmak için belirli bir meslek şartı bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesine göre sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanması zorunludur. Bu yöneticinin kat malikleri kurulu tarafından seçilmesi gerekmektedir.

Resmi Apartman Yöneticisi Nasıl Olunur?

Resmi apartman yöneticisi olmak için kat malikleri kurulunun yapacağı toplantıda aday olmak ve oy çokluğuyla seçilmek gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre seçim, hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunlukla gerçekleştirilir. Yönetici kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan biri de yönetici olarak atanabilir.

Toplantı her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapılır. Olağanüstü durumlarda ise herhangi bir zamanda toplantı çağrısı yapılabilir. Seçim sonucu karar defterine işlenir ve tüm kat malikleri tarafından imzalanır. Site ve Apartman Yöneticiliği Eğitimi alarak bu süreci daha bilinçli ve profesyonel biçimde yönetmek mümkündür.

Apartman Yöneticisi Olma Şartları Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu apartman yöneticisi olmak için herhangi bir yaş, cinsiyet veya mesleki yeterlilik şartı öngörmemektedir. Yönetici olmak için gereken tek zorunlu koşul kat malikleri kurulunun çoğunluk oyuyla seçilmektir.

Bununla birlikte pratikte aranan nitelikler şunlardır: bina sakinleriyle sağlıklı iletişim kurabilmek, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel hükümlerine hâkim olmak, aidat ve gider yönetimini düzenli yürütebilmek, ortak alanların bakım ve onarım süreçlerini takip edebilmek. Sekizden az daireli binalarda yönetici seçimi zorunlu değildir; kat malikleri aralarında anlaşarak işleri yürütebilir.

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Apartman yöneticisinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesiyle belirlenmiştir. Bu görevler şunlardır: kat malikleri kurulu toplantısını düzenlemek ve alınan kararları tutanağa geçirmek, aidatları ve avansları toplamak, bina giderlerini karşılamak ve belgelendirmek, ortak alanların bakım ve onarımını sağlamak, bina adına sözleşmeler yapmak ve gerektiğinde hukuki işlem başlatmak.

Yönetici aynı zamanda karar defteri ile gelir-gider defterini tutmakla yükümlüdür. Karar defterinin noter onaylı olması zorunludur; onaysız defterin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır. Tüm gider belgeleri, faturalar ve sözleşmeler bir dosyada saklanır ve kat maliklerinin talebi halinde ibraz edilir. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur; görevlerini ihmal etmesi halinde oluşan zararları tazmin etmekle yükümlüdür.

Resmi Apartman Yöneticisinin Yetkileri ve Hakları Nelerdir?

Apartman yöneticisi görevlerini yerine getirebilmek için Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan çeşitli yetkilere sahiptir. Bu yetkiler arasında bina adına sözleşme yapmak, aidat borçlularına karşı icra takibi başlatmak, ortak alanlarla ilgili kararları uygulamak ve bina adına bankada hesap açmak yer almaktadır.

Yöneticinin hakları da kanunla güvence altına alınmıştır. Kat malikleri kurulu karar verirse yönetici huzur hakkı veya maaş alabilir. Görev süresi boyunca yaptığı masrafları makbuz karşılığında kat maliklerinden talep etme hakkı da bulunmaktadır. Görevini gereği gibi yerine getiren yönetici, yıl sonunda kat malikleri kurulunca ibra edilir; ibra edilmezse dava yoluna başvurabilir.

Apartman Yöneticisi Maaşları Ne Kadar?

Apartman yöneticisi maaşları aylık ortalama 3.000 TL ile 75.000 TL arasında değişmektedir.

Bu aralığın alt ucunda küçük apartmanlarda sembolik ücretle ya da yalnızca aidat muafiyetiyle görev yapan yöneticiler yer almaktadır. Orta ölçekli apartmanlarda kat malikleri kurulunun belirleyeceği aylık ödeme genellikle 3.000 TL ile 10.000 TL arasında seyretmektedir.

Büyük sitelerde ise tablo farklıdır. Profesyonel yönetim şirketleri aracılığıyla yönetilen sitelerde aylık yönetim ücreti daire başına 300 TL ile 1.500 TL arasında belirlenmektedir.

50 daireli bir sitede bu rakam aylık 15.000 TL ile 75.000 TL arasında bir yönetim geliri anlamına gelmektedir. Yönetici ücreti tamamen kat malikleri kurulunun kararına bağlıdır; kanunda sabit bir ücret belirlenmemiştir.

Site Yöneticisi ile Apartman Yöneticisi Arasındaki Fark Nedir?

Site yöneticisi ve apartman yöneticisi her ikisi de Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında görev yapmakla birlikte yönetim ölçeği ve sorumlulukları bakımından birbirinden ayrışmaktadır.

Apartman yöneticisi tek bir bina için seçilir ve yalnızca o binanın ortak alanlarını, giderlerini ve kat maliklerini kapsayan işlerle ilgilenir. Site yöneticisi ise birden fazla blok veya binadan oluşan yapı topluluklarında görev yapar.

Güvenlik, peyzaj, otopark, spor alanları ve sosyal tesisler gibi geniş ortak alanların yönetimi site yöneticisinin sorumluluğundadır. Büyük sitelerde yönetim kurulu oluşturulması ve profesyonel yönetim şirketi tutulması yaygın bir uygulamadır.

Kiracı Apartman Yöneticisi Olabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetim planında "yönetici kat malikleri arasından seçilir" şeklinde bir hüküm bulunmuyorsa kiracılar da yönetici olabilmektedir. Ancak kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri kurulu toplantısına oy kullanamaz. Yönetim planında aksine bir düzenleme varsa kiracının yönetici olması mümkün değildir.

Kimler Apartman Yöneticisi Olamaz?

Kat Mülkiyeti Kanunu apartman yöneticisi olamayacak kişileri açıkça saymamaktadır. Ancak yönetim planında getirilen kısıtlamalar belirleyicidir. Yönetim planında "yönetici kat malikleri arasından seçilir" hükmü varsa kiracılar yönetici olamaz. Bunun yanı sıra kat malikleri kurulu, güven ilişkisini zedeleyecek nitelikteki kişileri yönetici seçmeme ya da görevden alma hakkına sahiptir.

Apartman Yöneticisi Kaç Yılda Bir Seçilir?

Apartman yöneticisi her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapılan olağan kat malikleri kurulu toplantısında seçilir. Görev süresi bir yıldır. Kat malikleri kurulu isterse aynı kişiyi yeniden seçebilir; bu durum için herhangi bir üst sınır bulunmamaktadır. Yönetici görev süresi dolmadan da kat malikleri kurulunun kararıyla görevden alınabilir.

Apartman Yöneticisi Maaş Alır mı?

Apartman yöneticisi maaş almak zorunda değildir ancak kat malikleri kurulu karar verirse ücret alabilir. Küçük apartmanlarda yöneticiler çoğunlukla gönüllü olarak görev yaparken büyük sitelerde profesyonel yöneticiler aylık maaş almaktadır.

Yöneticiye ücret ödenmesi için kat malikleri kurulunun bu yönde karar alması ve kararın tutanağa geçirilmesi gerekmektedir. Bazı apartmanlarda yöneticinin aidatı tamamen kaldırılır, bazılarında ise sabit bir ücret belirlenir. Yönetici kat maliklerinden ayrıca herhangi bir komisyon veya menfaat talep edemez.